居住建筑设计与投资成本调控

　　摘要：通过居住建筑设计对建设成本影响的实际情况出发，从规划布局、平面布局、层高及层数、结构和材料等方面综合分析，提出控制居住建筑造价的方法
　　关键词：投资成本、造价控制、整体规划、建筑布局、建筑设计
　　1.综述
　　建筑是人类利用自然资源，运用人类智慧和所掌握的科学技术建造的满足人类各种活动的人工环境，而建筑设计就是联系和综合上面各种要素，通过对功能、技术、经济、社会等方面要求的综合考虑，最大限度的满足人类活动的需要，它是一个涉及工程技术、自然资源、人类文化、社会经济等因素的系统工程。建筑有许多目标，建筑设计的经济合理性是建筑设计中要达到的目标之一。正确处理先进技术和经济合理两者间的对立统一关系，把控制工程造价的观念渗透到设计阶段的各个环节，切实评估先进技术的经济合理性，同时又能够实事求是地在经济合理的基础上大胆运用先进的技术，才能真正达到建筑设计的经济目标。建筑可以通过有效的设计方法，在建筑的总体布局、功能配置、空间组合和技术选择等方面进行优化设计，以有限的经济条件达到建筑的设计要求。
　　2.投资成本控制
　　工程建设成本控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在工程做出决策后，控制工程造价的关键在于设计。要有效地控制有关建筑经济问题，就要把建筑经济管理的重点转移到建筑设计上来，把技术经济相结合是控制项目投资最有效的手段，居住建筑设计是根据住户对功能的要求，具体确定建筑标准结构形式，建筑物的空间和平面布局以及建筑群体的合理规划设计。如何使设计在满足功能要求，符合国标，保护人民的生命财产安全的前提下，能经济合理，使工程造价得到有效控制，可从以下几个方面进行考虑。
　　2.1.居住小区的整体规划设计
　　小区的整体规划设计必须满足人们居住和日常生活的基本需要，在节约土地的前提下，既要为居民的生活、工作创造方便和优美的环境，又能体现独特的设计风格。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系，据此确定住宅建筑、公共建筑、绿化布局、道路管网，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的服务半径，以及水、电、暖、燃气的供应等，并划分包括土地在内的各部分的投资比例。最后，根据用地指标，密度指标来评价小区规划设计的经济合理。另外，土地资源作为居住规划设计中的最基本要素，也是决定平均成本的基本要素，要充分考虑节约用地。常用的手法主要有：⑴在平面布局中加大房屋进深，在层数和套型面积不变时，住宅面宽随着进深的加大而减小，进深大的建筑物必然短，空地率随着进深加大而提高。如6层住宅进深增加到15m的空地率，相当于层数提高至8层，进深12.6m时的空地率；采用大开间，轻质隔墙是我国住宅建设的发展方向，其经济意义在于除了比常用开间方案获得较多的使用面积之外，更重要的是便于临时分隔，有利于丰富、美化室内环境，改善室内小气候；⑵增加建筑层数，在建筑物面积规模一定的前提下，层数越高，建筑物基底所占的用地面积减少，建筑每平方米摊销的土地费用越经济；⑶建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下尽可能降低。随着住宅层高的降低，户均用地在下降，而空地率在增加，节地效果十分明显。⑷在住宅顶层采用北向退台的做法，可使6层住宅的间距与5层住宅基本相同，而顶层减少的面积可通过跃层来平衡，这样可相当于平均层高下降至2.25m，节地效果十分明显，此外，这种方式还可以保证不改变住宅日照间距和居住标准。
　　2.2.居住建筑的平面布局
　　一般来说，建筑平面形状越简单，它的单位造价越低，在建筑面积相同的条件下，以单位造价由低到高的顺序，建筑平面的形状顺序为正方形、矩形、L型、工字型和复杂不规则形。以相同面积的矩形建筑和L型平面形状的建筑物相比较，L型建筑比矩形建筑围护外墙增加了6.06%的工程量，相应造成施工放线的费用增加40%，土方开挖的费用增加18%，散水费用增加了4%，屋面费用增加2%，就整幢而言，单位造价增加了5%。
　　在多层住宅建筑中，墙体所占比重大，是影响造价高低的主要原因，衡量墙体比重大小，墙体面积系数（墙体面积/建筑面积）是标准。尽量减少墙体面积系数，它与住宅建筑平面布局、层高、单元组成等均有密切关系。合理增大进深，减少外墙长度是减少墙体面积系数，降低造价提高经济效果的主要措施之一。在相同建筑面积时，住宅建筑的形状不同，住宅的建筑周长系数（即每平方米建筑面积所占外墙长度）不一样。一般情况下，建造矩形和正方形住宅，既利于施工，又能降低成本，使用又比较方便。在矩形住宅中，一般设计3～4个住宅单元的房子，房屋长度60～80米较经济，因为长度过大，即要设置伸缩缝，有时还要做贯通式过道。这些都增加造价。在满足住宅居住质量的前提下，加大住宅进深，采用大开间，室内轻质墙体灵活分隔，对降低工程造价也有明显效果。
　　2.3.居住建筑的层高与净高
　　住宅的层高与净高，直接影响工程造价，在满足使用功能的条件下应尽可能降低，因为在相同建筑面积条件下，层高降低，整体建筑物高度降低，其基础造价将随荷载的减少而降低，外墙、内墙等垂直分割构件减少，垂直粉刷量减少，都会降低建筑建设工程造价。因空间体积减少而造成水、暖、电、空调等设备容量的减少，垂直构件模板数量的减少，也会造成工程造价的降低。据推算，在不降低已知标准和功能要求的前提下，降低层高，可以减少墙、柱材料和内外装饰工程量，节约空调采暖费用，减轻建筑自重从而降低造价。层高为2.8m的6层砖混住宅与层高为3.0m的同类住宅相比，每平米造价节约将近3%。
　　2.4.居住建筑的层数
　　住宅建筑按层数分为低层、多层、高层住宅，一般来说，在中小城市认为建多层住宅比较经济，多层住宅有降低造价和使用费用以及节约用地等优点，在大城市可沿主要街道或区域建设中、高层住宅，以利用空间美化市容，同时满足城市日益发展的需要。增加建筑层数，一般有利于节约用地，因为在建筑物面积规模一定的前提下，层数越高，建筑物基底面积减少，而且从建筑物每平方米摊销的土地费来看，也越经济。建筑物层数的多少对每平方米建筑面积的工程造价也有直接影响，但对工程的各个分部结构的影响情况不同，如屋盖部分，基础部分等的单方造价都随着层数的增加而明显下降。
　　2.5.居住建筑单元组成、户型和住户面积
　　住宅单元的组成是否合理是关系到适用与经济的重要问题，应根据家庭成员的组成情况，职业情况来确定每单元的房间大小和房间组合。单元组成和户型设计应尽量使结构面积减小，有效利用面积增加，即使内隔墙在建筑面积中所占比重相对减小，提高住宅面积利用率，也是节约造价的一种方式。
　　2.6.居住建筑结构与建筑材料的设计选择
　　我国幅员辽阔，住宅设计应因地制宜，根据不同类型地域及具体要求，通过精确计算，确定最优的结构方案，如：预制结构、现浇结构、装配整体式结构。经济、合理地选择建筑材料和建筑设备，达到建筑功能合理使用而又降低建筑造价的目的，这是在建筑设计中实现方案经济性的主要途径之一，建筑设计师应充分了解掌握不同类型建筑建筑材料、设备的价格，以及它们在建筑中的适用部位和占总投资的比例，并结合不同地区的气候环境条件以灵活、合理、经济实用为原则，慎重选用材料设备，从而有效地提高建筑的经济性，合理降低造价。
　　3.总论
　　综上所述，在住宅建筑设计过程中，应从以上几个方面来优选设计方案，力求精益求精，把居住建筑的工程建设成本在设计阶段得以控制，利国利民。