混合型房地产项目技术经济评价方法与内容探讨

　　摘要:
　　介绍了混合型房地产项目的概念、特点和混合型房地产项目技术经济评价现状、不足之处。对混合型房地产项目技术经济评价的方法与内容进行了探讨，并结合具体案例分析说明。
　　关键词：混合型房地产项目、技术经济评价、分解
　　一、引言
　　《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）是规范建设项目技术经济评价工作的通则性文件，由于各个行业特点不一，许多行业都针对本行业的特点，根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）编制了适用于本行业的技术经济评价规范或细则。传统工业项目技术经济评价在我国经过几十年的发展研究，已经建立起了一套比较完整、科学的内容、方法、体系、指标参数。
　　但由于传统工业项目的技术经济评价方法不能完全适用于房地产项目，造成房地产项目技术经济评价的研究相对滞后，直到二〇〇〇年建设部才根据房地产行业的自身特点制定了《房地产开发项目经济评价方法》和编写了《房地产开发项目经济评价案例》，从而使许多公司在对房地产项目进行技术经济评价时有了参考和依据。但建设部至今仍未对《房地产项目可行性研究报告》的内容作出明确的要求和规定，所以导致许多公司在对房地产项目进行技术经济评价时采用的方法与内容随意性很大，尤其是混合型房地产项目的技术经济评价方法与内容，各公司完成的版本千差万别。
　　下面对混合型房地产项目的概念和技术经济评价的现状进行分析，对混合型房地产项目技术经济评价方法与内容的最佳化进行了研究、探讨，并结合具体案例分析说明。
　　二、混合型房地产项目概念及技术经济评价现状
　　（一）混合型房地产项目的概念
　　混合型房地产项目是房地产项目技术经济评价中的一个特定概念，是指一个房地产项目未来获取收益的方式包括对项目的部分内容进行出售、部分内容进行出租、部分内容进行自营的行为来获取收益的项目。
　　近几年兴起的大多数的城市综合体项目就是典型的混合型房地产项目，城市综合体项目是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率的房地产投资项目。大多城市综合体项目采取出售居住单元（如住宅或公寓）、出租商业单元（如写字楼或商业）、自营酒店单元的方式来投资开发、经营管理整个项目。
　　（二）混合型房地产项目技术经济评价现状
　　1、由于房地产项目的可行性研究没有一个象传统工业项目、一些市政项目那样可供参考的操作指南或细则，各个公司在对房地产项目进行技术经济评价时采取的内容与方法相差较大，格式版本也是千差万别，有的专业名称及表格内容非常随意，甚至与《房地产开发项目经济评价方法》和《房地产开发项目经济评价案例》相差较远，作为技术经济评价最繁琐和最复杂的混合型房地产项目，前述问题表现的更突出、明显。
　　2、对出售型、出租型房地产项目进行技术经济评价时，如果参照《房地产开发项目经济评价方法》和《房地产开发项目经济评价案例》的要求展开，其表格内容、计算过程、计算结果、指标参数基本能满足投资决策，项目开发与经营管理的要求。但对混合型房地产项目的技术经济评价，如果参照《房地产开发项目经济评价方法》和《房地产开发项目经济评价案例》的要求展开，最后只计算出整体项目的技术经济评价指标，如项目投资财务内部收益率、项目投资回收期、项目投资财务净现值等，则无法满足发展商的投资决策、开发管理要求，无法让发展商对整个项目有一个全面准确的判断。
　　譬如如对一个拥有自营酒店、出租商业及写字楼、出售公寓的混合型房地产项目，开发商不仅希望知道项目作为一个整体的效益及风险情况，还希望知道项目各个组成部分：如公寓、酒店、商业、写字楼作为独立子项目，其投资效益及风险情况。所以对此类混合型房地产项目，如果只计算出项目整体的投资财务内部收益率等经济指标，显然是远远不够的。
　　三、混合型房地产项目技术经济评价方法与内容探讨
　　因为传统工业项目、有收益的市政项目等均有一个特点：建设期与经营期是分开的，项目投资建设完成后开始进行经营管理以实现回报。而对于出售型房地产项目，由于可以预售，建设期即是销售经营期，而且往往是建设期尚未结束就可能实现了全部的销售工作，也就是说投资建设还未完成，即已实现了全部销售收入，所以出售型的房地产项目，其项目投资财务内部收益率往往非常高，可达百分之几十甚至百分之几百。所以混合型房地产项目就会因为含有出售业务从而导致项目整体的投资财务内部收益率较高，项目整体经济效益较好，而不能将混合型房地产项目中的出租、自营业务的实际效益、实际风险反映出来。
　　所以对混合型房地产项目技术经济评价除应根据《房地产开发项目经济评价方法》和《房地产开发项目经济评价案例》的内容及表格要求完成对项目整体的评价外，还应将混合型房地产项目分解成出售部分、出租部分及自营部分，必要时还应根据物业类型再细分，如出租部分又分为出租商业部分、出租写字楼部分。然后将分解后的部分作为一个独立子项目再参照整体项目进行完整的技术经济评价，只有这样的技术经济评价过程和计算结果才是完整全面的，才能给发展商的投资决策，开发经营管理作出重要参考与指导作用。
　　四、项目案例分析
　　（一）项目作为一个整体进行技术经济评价
　　某城市综合体项目计容积率总建筑面积142000平方米，其中办公50000平方米、商业24000平方米、酒店36000平方米、公寓32000平方米。拟计划办公及商业全部对外出租、酒店引进管理公司经营、公寓全部对外出售。
　　某咨询公司根据上述基础资料，通过调查分析，参照《房地产开发项目经济评价方法》和《房地产开发项目经济评价案例》对该项目进行技术经济评价，计算结果见下表。
　　
　　（二）项目整体及组成子项目技术经济评价
　　从上面的计算结果可知：对此类混合型房地产项目，如果只计算项目作为一个投资整体的经济效益指标，显然是不合理、不全面的,因为投资者往住不仅需要知道项目整体的经济效益情况,还需知道项目组成部分如酒店、出租写字楼及商业、出售公寓等子项目独立经营情况下的效益情况。
　　在发展商的要求建议下，咨询公司对上述项目分别按整体、分解子项目进行技术经济评价，计算结果见下表。
　　
　　五、结论
　　在相关部门对混合型房地产项目技术经济评价的方法、内容未作出一个统一的规定及要求的前提下，许多咨询公司在接受业主委托时均只计算了项目整体的指标，而未对分解子项目进行评价计算，并且完成的报告版本格式千差万别。站在投资者的角度、站在对项目全面分析评价的角度，混合型房地产项目的技术经济评价方法与内容，包括计算表格的名称、格式内容、指标参数名称、计算过程及要求等均应根据和参考《房地产开发项目经济评价方法》和《房地产开发项目经济评价案例》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）来确定，对项目从整体角度、分解后子项目独立经营的角度分别进行技术经济评价。
　　参考文献：
　　［1］建设部.房地产开发项目经济评价方法［M］.北京：中国计划出版社，2000
　　［2］建设部标准定额研究所、李明哲.房地产开发项目经济评价案例［M］.北京：中国计划出版社，2002
　　［3］国家发展改革委、建设部.建设项目经济评价方法与参数(第三版)［M］.北京：中国计划出版社，2006