房地产企业产品设计阶段成本控制程序初探

　　摘要：如何有效地控制房地产开发成本，降低工程造价，成为当前开发商亟待解决的重要问题。
　　关键词：职责；成本控制；工作流程
　　一设计阶段对工程造价的影响
　　设计阶段是影响项目投资程度的最大阶段。按照德国专家墨尔的研究结果，工程项目各个阶段对投资的影响程度是不同的。总的影响趋势是随着项目的开展，各项工作对投资影响程度逐步下降，方案设计阶段对投资的影响程度可高达95%，到施工阶段至多10%左右。设计阶段节约投资的可能性约为88%，而施工中节约投资的可能性仅为12%。所以，加强设计阶段管理，做好设计工作，才能有效地控制工程的投资。
　　二不同设计阶段对工程造价的控制程序
　　成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的，例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究；对设计方案的材料成本及建造成本均应及时与预算部部沟通，保证项目的成本的可控性。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。做为房地产开发企业，成本控制涉及到各个部门，预算、工程、设计、销售，甚至是物业服务。成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。只有制定合理的成本控制程序，方能使成本控制落到实处。结合工作实践，以下将针对不同的设计阶段，从职责和工作流程等方面对成本控制要点进行探讨。
　　三规划设计阶段
　　1职责：按市场定位和成本估算准确把握设计方案，使公司开发项目的规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
　　2设计单位的选择：根据公司开发项目策划定位报告及项目特点，采取概念规划方案评审加报价比选、或项目考察加报价比选的方式选择合适的设计单位。规划设计是实现项目开发目标的一个重要阶段，规划设计方案是有效实现项目定位的第一步，因此该阶段的成本控制重点是选择适合项目特点的设计单位，设计费用的控制应以保证设计质量为前提，可通过市场价格比较和合同约定等手段进行控制。设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。
　　3工作流程：预算部根据《可研报告》和《项目策划定位报告》，编制《项目成本控制目标》，设计部结合《项目策划定位报告》和《项目成本控制目标》编制设计任务书，组织规划设计单位进行规划方案设计。工程部参与规划设计方案评审，根据规划方案提交该阶段《项目材料控制标准》，并同时提交预算部进入成本测算。销售部参与规划设计方案评审，根据规划方案，拟定销售案场及样板示范单元设计需求，并同时提交预算部进入成本测算。
　　物业公司参与规划设计方案评审，根据规划方案提交物业管理需求，并提交预算部核定物业管理费用控制标准，进入成本测算。预算部参与规划设计方案评审，根据规划方案及其他部门各成本控制要求修正《项目成本控制目标》，编制《项目单位单项工程成本测算》。设计部根据评审意见组织调整规划方案设计。
　　四施工图设计阶段
　　1职责：按规划设计方案和《项目单位单项工程成本测算》组织实施施工图设计，使公司开发项目的施工图设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
　　2设计单位的选择：根据公司开发项目策划定位报告及项目特点，采取招标或评审的方式选择合适的设计单位。施工图设计是整个设计流程的第二个阶段，尽管设计费在建设工程的全过程费用中比例不大，但对工程造价影响深远，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，对降低工程造价、实现项目开发目标非常重要。因此该阶段的成本控制重点是选择专业技术力量强、有类似项目设计经验的设计单位，设计费用的控制应以保证设计质量为前提，可通过市场价格比较和合同约定等手段进行控制。施工图设计合同应约定含钢量、设计变更率等控制标准。可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。
　　3工作流程：由设计部组织，预算部、销售部、工程部参与，制定交房标准，提交公司确认后，结合规划设计方案编写《施工图设计任务书》，组织施工图设计。施工图设计过程中，待建筑、结构、设备专业的设计方案完成后，设计部组织由专家、预算部、工程部共同参与的方案评审。对施工图设计方案的技术性、安全性、周密性、经济性等进行过程评审，提出明确的书面审查意见，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。工程部参与施工图设计方案过程评审，制定该阶段《项目材料控制标准》，并同时提交预算部修正《项目单位单项工程成本测算》。设计部根据评审意见组织调整施工图方案设计，完成施工图设计。
　　五其他设计阶段
　　1职责：按规划设计方案、施工图、项目开发需求、《项目单位单项工程成本测算》组织各专项项目的施工图设计，包含装修、景观、地质勘察、基坑支护、夜景照明、地库划线、特殊结构等项目的设计，使公司开发项目的专项设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
　　2设计单位的选择:根据公司开发项目的特点，采取招标、评审、或直接委托的方式选择合适的设计单位。除装修与景观设计外，目前市场上其余各项工程的设计与施工多是一个主体，鉴于此种情况，设计单位的选择将根据不同的情况区别对待，设计成本控制的重点将放在整体技术方案的评估，设计费用尽可能与施工费用综合考虑。
　　3工作流程:按照销售部关于销售案场及样板示范单元的设计需求、预算部确认的费用控制标准组织装修设计。设计过程中，待设计方案完成后，设计部组织由预算部、销售部共同参与的方案评审。对设计方案的效果和经济性进行过程评审，提出明确的书面审查意见，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。景观方案设计与景观施工图设计参照规划方案与施工图设计流程进行设计、评审、及成本确认。专项工程的设计参照施工图设计流程进行设计、评审、及成本确认。
　　六设计变更的成本控制
　　主体施工图设计周期短，工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，应重点把控。据统计，国内地产公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的3－10%，其中重复性错误占相当比例。因甲方要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》，经设计、预算、工程和相关领导认可后，按照设计变更控制程序办理变更。办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目变更。一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。
　　七结语
　　随着房地产企业管理水平的提高，成本管理已从一般的成本核算和成本控制事后分析发展为综合全面预防性的成本管理。有效的投资成本控制的手段是把事前控制作为一个重要部分，同时结合工程项目实施中的过程控制，并在项目完成后进行科学有效的成本分析考核，并由上述各阶段环节的分别控制形成一个完成的成本控制管理体系。制定合理的流程，是建立成本控制管理体系的第一步。
　　参考文献：
　　[1]《工程项目管理》中国建筑工业出版社，2006
　　[2]《房地产项目成本控制》中国建筑工业出版社，2006
　　[3]《项目成本工程师手册》南开大学出版社，2006
　　
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