摘要：随着我国农村城镇化的发展，商品住房需求量日益增加，我国房地产开发市场不断扩大，房地产行业迅猛发展，房地产质量问题成为了各界人士共同关注的焦点。质量问题一旦出现不仅会给购买者带来经济损失和安全隐患，也会给开发商带来维修的麻烦和信誉问题。因此作为开发方，一定要加强质量监督管理，将质量问题解决在萌芽阶段。本文就房地产项目开发质量监督管理存在的问题从体制、设计阶段和施工阶段提出了一些建议。
关键词：房地产,质量,监督,管理
一、房地产项目质量管理的特点
房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求;也可能对同一产品的同一功能提出不同观
点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。
二、房地产项目开发质量监督管理存在问题
(一)重事后整改轻事前控制
一些房地产企业没有正确树立事先质量控制的意识和概念，在工程施工质量管理过程中，只是在施工单位施工过程中或者施工完成后才针对发现问题进行补救，不仅影响了工程质量和工期，同时也增大了建筑成本。例如，在对主体施工单位的管道井盖的标高定位问题方面，由于事先没有充分考虑绿化景观覆土对室外标高的影响，导致建设的所有管道进口偏低的问题。导致在后期景观施工的覆土过程中，一些井口被埋没。由于管道井的设计变更过多，而相关资料记录整理工作跟不上，变更的和增加的管道井标识重复、不统一、数据混乱，导致工程验收不能顺利进行，只有进行二次施工调整，这不仅影响了工程的质量和进度，同时也增加了不必要的工程施工和管理成本。
(二)规划、设计阶段存在问题
现今的建设项目在初步设计过程中往往存在各专业协调不到位、设计深度不够的现象，导致各专业在施工图设计过程中遇到相互矛盾冲突的现象;施工图设计是对初步设计的进一步细化，是施工过程的指导性文件，施工图设计深度须严格执行国家及省市现行的有关主要法律法规等规程及工程建设强制性标准。个别建设项目在工程没有地质勘察之前就进行施工图设计，严重违反相关法律法规的规定;某些建设项目在规划设计方案、初步设计和施工图设计各个阶段为追求速度，不能严格把控设计质量，不能保障设计与工程实际情况完美融合，使得后期施工过程中变更图纸多于原设计图纸的怪现象。另外在规划、设计阶段，目前，我国的建设监理参与的极少，主要是对项目施工阶段的监理，如果建设监理能在规划、设计阶段就参与到设计中去，对提高房地产项目的产品质量及合理利用有效成本会具有极大的帮助和推动作用。
(三)实施阶段存在的主要问题
重视验收质量，轻视成品保护。一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理，但只是对施工产品进行程序化的验收，没有树立对产品的保护意识。这样容易造成一个阶段产品出现质量问题后，难以确认责任方，维修费用由后续施工单位承担，影响后续施工单位的情绪，导致管理难度和协调成本的增加。
三、房地产项目开发质量监督管理措施
(一)建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目进度计划，并组织实施;按进度计划规定，跟踪、督促、检查项目进度计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
(二)做好设计阶段监督管理
1、向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。
2、正确编制设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
3、为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计档进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，审核人员应以设计招标档(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计档进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。
4、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求。
5、建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。
(三)做好施工阶段监督管理
在施工阶段管理员要做好质量监督管理工作，具体验证是否存在下列质量问题。
1、结构质量监督管理
(1)模板工程
模板轴线偏位、标高不准、支模过程中出现凸肚、缩颈和翘曲，致砼料浇灌振捣时出现漏浆、跑模、模板拆除后出现蜂窝麻面、孔洞、露筋或几何尺寸超出设计尺寸等。
(2)钢筋工程
使用再生钢材现象，钢筋抗拉强度达不到设计要求;钢筋规格，布筋间距尺寸与设计图纸不符;墙、柱、主筋偏位，楼板及悬挑板上筋下陷;同截面接头过多，绑扎及焊接不符合规范要求，骨架歪斜和基础钢筋倒钩板底钢筋垫块不足;板顶钢筋马凳支撑不足;梁内纵筋间距小，不便浇灌。
(3)混凝土工程
混凝土配合比不规范;混凝土振捣棒插入深度不到位，振捣不密实，对复杂的节点，如遇到钢筋密集，不采取措施，不增加人工插钎捣实，出现蜂窝麻面、孔洞、混凝土柱烂脚等现象等。
(4)砌体工程
砌体灰缝砂浆饱满度不足80%，竖缝内无砂浆，清水墙缩口大于2cm以上，混水墙竖缝相互搭接小于25mm，出现错缝、留槎不妥、接槎不严、拉结筋长度、间距、数量不够，造成墙体开裂等。
2、建筑质量监督
(1)伸缩缝、女儿墙、窗台、飘板、外墙装饰条，栏杆挡板等是否存在问题，楼梯处梁下、板下净空高度是否满足通行要求，门开启方向是否符合疏散要求，工程消防安全专项是否存在问题。
(2)墙面空鼓多出现于面层与结合层之间，或结合层与基层之间，用小锤敲击有空鼓声，后期使用过程中会出现脱落，既影响墙面使用功能又影响建筑空间的美感。
(3)沿预埋件周边,或预埋件附件出现渗漏水。管道通水后,卫生器具排水不通畅.
(4)暖气在使用中,管道堵塞或局部堵塞,影响汽或水流量的合理分配,使供热不正常。
3、电气质量监督
(1)管路敷设
钢管和PVC管壁厚不足，钢管毛刺，钢管防腐，线管堵塞，预埋线管处的裂缝，线管保护层不够，金属管未做跨接接地线或者不论材质一律焊跨接接地线以及镀锌管直接采用套管熔焊连接、套管连接不牢。
(2)配电箱箱体预埋
箱体电焊开孔、开长孔，管直入箱体，箱体壁厚、锈蚀、暗配电箱外壳变形，箱体内设置不全
(3)接地防雷
接地装置的材料品种选择不当;钢材不是热浸镀锌产品;材料的规格，尺寸(厚度或直径)小;接地体(极)间距大，连接工艺不符合要求;接地装置未按设计要求(点数和位置)设置测试点;防雷接地的人工接地装置在经人行通道处的埋设深度不够;接地线(PE)的截面积偏小。
(4)照明器具安装
个别灯具的型号、规格、安装位置、安装高度不符合设计要求; 高度低于2.4m的灯具，其金属外壳未做保护接地。应有专用接地螺栓，具有标识;当采用螺口灯头时，相线未接于螺口灯头中间的端子上，而将零线接在该端子上，极易造成人身安全事故。
(5)开关、插座安装
开关不灵活或接触不良，插座插孔太松或太紧，安全插座安全挡板损坏;插座接线不符合规范要求，①单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接;单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接。②单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地线接在上孔。插座的接地端子不与零线端子连接。同一场所的三相插座，接线的相序一致。③接地或接零线在插座间不串联连接。
结论：房地产项目开发的质量监督管理是保证工程质量，降低成本投入，实现利益最大化的重要环节。因此，一定要抓住各个环节的质量控制要点，加强预防措施的落实。
参考文献：
[1]吴坚.房地产开发项目管理摸式的选择分析[J].建筑管理 现代化，2004,(02).
[2]朱广安.论现代化房地产项目管理的系统分析[J].广东科 技，2007,(03).
[3] 伍明峰.谈建筑电气施工管理的几点体会[J]建材与装饰,2007(10) .
[4] 李海林.提高工程质量[J].建筑管理现代化,2010(06).
[5]王林果.房屋建筑施工中的质量安全管理[J].企业导报，2009，(19).
本文选自《房地产导刊》。 《房地产导刊》由广州市房地产协会主管，中国市长协会；中国房地产协会；广州市房地产协会；广州招商服务推广中心主办。国内刊号：CN44-1486/F；国际刊号：ISSN1009-4563。
