浅析物业管理观念上的几个误区

所属栏目:物业论文 发布日期:2011-01-07 16:49 热度:

  【摘要】:物业管理是城市管理的一个新领域,在理论和实践的许多问题上值得业内人士深入探讨。在我国物业管理行业发展的20多年中,积累了很多值得深思和总结的成功经验和深刻教训。但是,目前我国的物业管理始终保持着规模小、难度大、观念旧的总体特点。要使物业管理实现社会化、专业化、市场化,必须走出几个误会,才能有更好的发展生机。
  一、概念误区
  现在还有许多人对什么是物业管理,物业管理都包括哪些内容,物业管理公司是怎么回事等问题并不十分清楚。因此,有人认为物业管理就是“扫垃圾、看大门”,物业管理公司就是“开发商、建房单位”,从事物业管理人都是“退休人员、下岗职工”等。
  (一)什么是物业管理
  物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理,它是集管理、服务、经营于一体的企业法人组织行为,它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益的同步增长。它是依照国家的法规政策,运用现代的科学技术和先进的管理手段,对小区的物业进行管理,为小区的业主提供有偿服务,使业主的物业得到保值增值。
  其管理服务的主要内容有:1、常规性的公共管理服务:房屋主体公共部位的维护,公共设备设施的保养,公共环境卫生的保洁,物业管辖区内花草树木的栽培,物业管辖区内治安秩序的护卫,消防设施的保护,道路车辆的管理等;2、针对性的专项管理服务:为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),开展商业服务,组织文教、体卫、娱乐活动,金融保险业务,中介服务等;还要根据业主的不同需求,随时提供委托性的特约服务等。
  由此可见,物业管理不只是“扫垃圾、看大门”,它为业主、使用人提供的是全方位、综合性、立体式的管理和服务。
  (二)物业管理公司不等同于开发商、建房单位
  物业管理公司可能是开发商的下属单位,但这不等同于某些人所说就是“开发商、建房单位”。物业管理公司要按照法律程序,履行严格的申报审批手续。
  具体说,它必须“过四关、获四证”:1、按照国家法规政策规定的条件,向工商、税务管理部门申请营业执照,取得法人证书;2、向建设部门申请企业资质证书;3、向房管局、物价局申请,取得收费许可证书;4、向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训,取得岗位合格证书。没有“四证”的公司,不是物业管理公司,有的单位对房产实行的行政管理,也说成是物业管理,这是盗用物业管理公司的名义,违背了物业管理内涵和国家的法规。
  二、责任误区
  现在物业管理纠纷多,究其原因,就是分不清各自的职责,导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司,对物业管理公司产生颇多怨言,甚至由此拒交物业管理费用,这都是观念上的错觉造成的。
  例如:汽车、摩托车在停车场丢失,究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论,即使交了停车费,也不应由物业管理公司赔偿。其一,物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二,停车场是为用户提供的停车设施,而不是提供的车辆保险、保管业务;其三,收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施,这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
  同样道理,业主家中财产被盗,更不应由物业公司赔偿,因为业主付给物业公司的服务费用,只是为提供公共环境的维护费用,而不是个人家庭财产的保险费用。但是,物业管理公司有责任承担法律和合同约定的责任,如:优化服务,加强管理,减少纠纷,防范事故等责任,为业主分忧。这里需要着重指出的是:按国家有关政策规定,住宅小区是各相关部门综合服务的场所,应各负其责,各尽其职,如房地产方面的业务,属房地产行政主管部门的管理职责;政府方面的行政业务,属辖区办事处的管理职责;社会治安方面的业务,属派出所的管理职责;水、电、气、暖方面的业务,属相关部门的管理的职责;这些部门都是服务性的企业,都应为业主提供优质服务,按规定入户抄表,计量收费,不应将跑、冒、滴、漏等造成的损耗,都分摊在业主身上,这种分摊理论是违背国家政策的,业主应该抵制,不应把怨言和责任都转嫁给物业公司,而应与物业管理公司积极配合起来,运用法律武器来保护自己的权利,扼制垄断行业的违法行为。
  三、“上帝”误区
  在现今市场经济社会里,“上帝”越来越多,人人愿当“上帝”,人人不在此时此地做“上帝”,就在彼时彼地做“上帝”。这一观念一度被某些人奉为经典。观念是“上帝”、病人是“上帝”、顾客是“上帝”……充斥着市场,流传于社会。在这种“新潮”中,物业管理行业也概莫能外,业主是“上帝”,物业管理是“仆人”,早已是口言耳热的业内外的时髦用语。
  这一切并没有什么不好,说明大家观念的更新,都在抢着经营市场,争取服务对象,推销自己的产品。只是这种叫法、做法与事实相悖,与市场经济中公平交易的原则相违背。在现实生活中,若病人真是“上帝”,就不会受假药之害,若顾客真是“上帝”,就不会受假品牌假货之骗,若业主真是“上帝”,就不会付给“仆人”劳务费,更不会与“仆人”签订平等合同。如果敬奉这种理念,卖方(服务方)对买方(被服务方)只能“顶礼跪拜、进贡敬神、祈祷保佑”,不敢对“上帝”有其他索求;而就物业管理中业主与物业管理公司的关系,在《民法》中体现的是经济民事关系,在《合同法》中体现的是委托与被委托的关系,在《劳动法》中体现的是平等交易关系。彼此之间是同志、是朋友、是伙伴,权利与义务是对等的;不是“帝”与“仆”、“主”与“奴”的关系。因此,主张废弃“上帝”的宝座,物业管理公司将“上帝”从“天堂”请下来,以优质服务、真情服务、超值服务来回报业主的理解和支持,而业主也应对物业公司主动配合、积极督促、热情帮助,来携手并进,创优达标,共建安全和文明的美好家园。
  四、“管家”误区
  一个时期以来,许多物业管理公司在对员工进行培训教育时,常以“管家”自喻;面对广大业主,也常以“管家”的面孔出现,混淆了物业管理者与“管家”的本质区别,颠倒了业主与物业管理者的位置,如果不在认识上澄清,不在于理论上纠误,势必影响物业管理企业与业主的关系,成为物业管理企业发展的障碍。
  (一)两者含义不同
  物业管理者是具有法人地位的企业,对内对外承担法律责任。它是“受委托、按合同”对小区整体物业和全体业主履行职责的同时,也行使自己的权利;在集管理、服务、经营于一体的同时,也发挥着自己责、权、利于一身的优势;在实行社会化、专业化、企业化管理的同时,也为企业实现社会效益、经济效益、环境效益。而“管家”则不同,他是为富贵人家服务的仆人,他的根本任务只是管理家务和服侍主人,他对内对外都不承担任何法律责任,他对主人只尽义务,没有决定权,只有建议权,他的唯一目的就是通过劳动的付出,获得相应的报酬。
  (二)两者服务对象不同
  物业管理者与业主之间是一种平等的契约关系,双方的行为不仅受相关法律约束,更受双方签订的合同监督。管理者又是服务者,被管理者又是被服务者,管理的目的是为了服务,服务是通过管理来实现的。管理服务的范围是整个社区,具有群体性,社会性和综合性,是以维护大多数人的整体利益而损害少数人的整体利益。而“管家”则不同,他的服务是某一特定主体,他的服务具有单一性、排他性和特定性,因而他的服务对象是狭窄的个体。
  综上所述,物业管理企业、业主、相关部门,必须从若干误区的阴影中走出来,按照物业管理的平衡原理、市场交易的等价原则,相互融合,共创文明社区,共建美好家园。

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