关于房地产评估的探讨

　　摘要：为了减少房地产开发项目投资的盲目性，提高房地产开发项目评估的质量，本文作者根据自己的工作实际，结合实例探讨了房地产评估方法
　　关键词：房地产；评估；方法
　　1前言
　　房地产评估就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据、选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。
　　1房地产评估的几种常见类型
　　1.一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
　　2.房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。
　　3.特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
　　2价格影响因素
　　2.1个别因素：是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。
　　2.2区域因素：是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。
　　2.3一般因素：是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。
　　2.4建筑物功能性贬值的评估方法
　　一般可采用重置成本法评估建筑物的价值，公式如下：
　　建筑物的评估值=复原重置成本一实体性贬值一功能性贬值
　　或建筑物的评估值：更新重置成本一实体性贬值一经济性贬值
　　建筑物的功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本
　　通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点：
　　2.4.1确定委托评估建筑物重置(复原)价值。
　　2.4.2鉴定建筑物的成新率。
　　2.4.3确定建筑的实体性贬值。
　　2.4.4测算建筑物的功能性贬值。
　　3房地产评估实例
　　3.1实例概况
　　某街道DK-9地块的建设用地规划设计条件：建设用地为29740平方米，折合44.588亩。容积率≤1.5，最大建筑密度32%，绿化率≥25%，总建筑面积约44610平方米，其中商铺建筑面积约9000平方米，住宅建筑面积约34020平方米，公厕90平方米，幼儿园建筑面积1500平方米，以及机动车位为1辆/2户，自行车位1辆/1户，50个地上外来机动车公共停车位。
　　根据以上信息，可以得出以下一些控制条件：
　　3.1.1总占地面积9516.8为平方米，建筑总面积为44610平方米，住宅建筑面积为34020为平方米。
　　3.1.2若指标用足，社区管理用房面积约为302.06平方米：其中商业部分为200平方米（商铺建筑面积的1/45），住宅部分为102.06平方米（住宅建筑面积的0.3%）。
　　3.1.3若指标用足，物业管理用房面积约为185.22平方米：其中办公用房为133.83平方米（总建筑面积的0.3%），商业用房为178.44平方米（总建筑面积的0.4%）。
　　3.1.4绿化最小面积为7435平方米。
　　3.2规划设想
　　3.2.1满足建筑最大密度和容积率要求，则总占地面积为9516.8平方米，建筑总面积为44610平方米，住宅建筑面积为34020为平方米。
　　3.2.2绿化率按初步测算，绿化面积为7435平方米（含房屋边、道路边）。其余由计算所得,休憩、小区广场等场地及道路总面积12788.2余平方米，其中小区道路≤4500平方米，室外车位占面积约为850平方米。
　　3.2.3实际商铺可售面积为8621.56平方米，实际住宅可售面积为33784.11平方米，住户暂估380户。商铺180户。
　　3.3评估计算过程
　　确定实际建筑面积以44610平方米计（本测算所说单方造价均以此为基数）。
　　土地费用：1.03A万元（含3%的契税）
　　前期费用：553万元（按本地各项收费标准测算）
　　建筑安装费用：3778.8万元（参考本地同类建安成本测算）
　　基础设施费：877.93万元（参考本地同类建安成本、收费标准测算）
　　期间费用：1214.11万元
　　不可预见费：232.84万元（按5%计）
　　销售收入：11067.6万元（参考本地区同类房屋售价测算）
　　根据公式土地成本的保本点即为销售收入=总成本
　　则土地费用+建筑安装费用+前期费用+基础设施费+期间费用+不可预见费=销售收入
　　即1.03A+553+3778.8+877.93+（1.03A+5209.73）×2%+1.03A×6.03%+（1.03A+5209.73）×6.03%+1214.11+232.84=11067.6
　　1.174818A+7075.02=11067.6
　　A=33984668元即每亩地价在76.22万元。
　　通过以上测算分析此街道DK-9地块在目前拍卖文件的规划指标条件下，土地起拍价为2470万元，在土地最终价格在3398万元以下，即在每亩76.22万元以下，可以参与竞拍。
　　4房地产评估风险管理措施
　　风险管理的对策在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。加强
　　4.1正确对待开发风险
　　风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。
　　4.2主动进行风险识别
　　风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。
　　4．3科学进行风险评估
　　对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。
　　4．4强化风险防范与控制
　　重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。
　　
　　合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。
　　加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。
　　
　　加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。
　　加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。
　　5结束语
　　房地产评估和开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房地产开发企业而言意义重大。
　　
　　参考文献
　　[1]梁庚贺．2004年造价工程师继续教育培训教材(二)[M]．天津：天津人民出版社，2004．
　　[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会．房地产开发经营与管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2005．