房地产开发企业设计阶段的工程造价控制

　　摘要：本文针对房地产开发企业在设计阶段工程造价控制的特点，提出把设计阶段的工程造价控制工作分为四个阶段进行。在设计的各阶段，上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。
　　关键词：工程造价,控制,设计
　　
　　1、引言
　　房地产开发企业目前普遍重视工程项目招标阶段、施工阶段及结算阶段的工程造价控制，却往往忽略了工程项目前期工程造价的控制。而据国内外有关资料的统计显示，影响工程项目造价最大的阶段则是技术设计结束前的工作阶段，即工程项目决策及设计阶段。根据国外的统计，设计费一般只占建设项目全部费用的1%以下，但正是这部分少于1%的费用，对工程造价的影响程度占75%以上。在初步设计阶段，影响工程项目造价的可能性为75%～95%；在技术设计阶段，影响工程项目造价的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响工程项目造价的可能性则为5%～35%，而到施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性只有5%～10%]。显然，决策及设计阶段是工程造价控制的关键阶段。一旦项目作出投资决策后，控制工程项目造价的关键就在于设计。
　　
　　2、房地产开发企业设计阶段性工程造价的控制
　　由于设计阶段在工程造价控制中的关键性地位，设计阶段工程造价的控制分为概念性方案设计、方案设计、初步（或方案深化）设计、施工图设计这四个阶段进行，并且上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。
　　在设计的各个阶段，房地产开发企业的有关部门须进行相应的市场调研，市场调研结果可以有效地指导设计工作，以使设计工作更紧密地与实际情况相联系。在进行市场调研时必须找准市场标准。找准市场标准有两层含义：一是参照项目的特点与拟建项目相似（包括：平面布局、结构形式、装修标准等）具有可比性；二是参照项目的造价能反映当地市场行情（在同等档次的项目中属中等或偏低水平），因为对工程造价控制的一个重要原则是成本领先。同时，市场标准不是一成不变的，而是需要随着项目策划和设计的深化而不断修正和逐步细化。
　　（1）概念性方案设计阶段工程造价的控制
　　概念性方案设计阶段工程造价控制的重点是项目主体工程成本（可销售产品）。项目主体工程成本，根据项目定位（目标顾客与产品定位），用经验数据结合项目条件（建筑市场行情）确定项目主体建安工程土建、安装各单位工程的工程成本。
　　在本阶段，房地产开发企业的有关部门必须完成对场地（项目开发用地）有关的气象资料、水文资料、地质和地震资料、场地资料等基础条件进行调研。与此同时，企业的有关部门还必须完成对场地周边的供电、供水、排水、供暖、煤气、通讯等基础配套设施的进行调研。这些调研是为了掌握这些条件可能会对项目的策划、设计造成的影响。利用以上这些条件去指导设计（控制性详细规划、修建性详细规划等），在这些条件的限制下去确定市场标准。
　　此外，在本阶段有关部门还需要完成对项目筹备前期对项目当地政府及部门有关收费的情况进行调研。这些费用主要有土地使用与拆迁补偿费、政府收费等，其目的是要调研清楚在房地产开发过程中涉及的所有收费项目、收费标准和优惠政策，调研应获取相关的收费文件。另外还要对当地企业实际最低的交费标准进行调查。
　　（2）方案设计阶段工程造价的控制
　　方案设计阶段工程造价控制的重点是不可销售产品成本。不可销售产品成本主要指：园林景观工程、社区管网工程、公共配套设施工程等。在本阶段，通过对目标顾客核心需求的分析，确定产品标准，成本标准对应产品标准测算，经过价值分析、取舍以后确定产品成本。价值分析总的原则：产品与售价匹配，把钱花在最具顾客价值的地方，使产品恰如其分的满足顾客需求。
　　在本阶段，企业的有关部门必须完成对三通一平、勘察、设计、监理等的市场收费标准的调研及对用于建安、市政、装饰、园林等工程的材料、人工、机械市场价格标准的调研。实际上，对各工程的材料、人工、机械市场价格标准的调研从新项目筹备前期就开始进行了，并随着项目策划、设计的进展而不断深化，到方案设计阶段必须完成对各工程的材料、人工、机械市场价格标准的确定工作。
　　（3）初步（或方案深化）设计阶段工程造价的控制
　　初步（或方案深化）设计阶段工程造价控制的重点是其它工程成本。本阶段是进行施工图设计前的技术方案设计，重点是结构选型（含基础）、供电方案设计、给排水方案设计、总平面竖向设计等。成本控制可以采用指标分解的方式，指导设计院进行限额设计。
　　在本阶段，有关部门必须完成对单位建安工程（包括建安、系统、市政、装饰、园林等）的工程造价市场标准的调研。一般来说调研所得的单位建安工程的市场标准，并不能直接作为拟建项目的成本控制标准，需要在所得数据的基础上，根据拟建项目的产品技术标准、市场的变化对参照项目的造价指标进行修正，经修正后的造价指标，才能作为拟建项目的建安工程成本标准。
　　在本阶段，对参照项目造价指标进行修正的原则：
　　①工、料、机价格的修正
　　因为时间、市场等的变化，造成测算项目成本时的工、料、机价格比参照项目编制预结算时的价格发生了变化，而需要对参照项目相关的单价进行修正。
　　②产品标准的修正
　　由于拟建项目的产品标准与参照项目不同，而需要对参照项目预结算中的相关科目进行调整，例如：参照项目室内采用乳胶漆，而拟建项目室内为粗装修，不做乳胶漆，则要取消乳胶漆的项目；参照项目外墙采用面砖，而拟建项目外墙采用涂料，则要调整外墙的单价。
　　③工程量的修正
　　只有具备以下两个条件时，才允许对参照项目的工程量进行修正：一是拟建项目的设计方案已经确定，能够比较准确地计算拟建项目的工程量；二是经计算拟建项目的主要工程量指标与参照项目的有明显出入的。
　　在对单位建安工程的工程造价市场标准的调研过程中，关键是要掌握参照项目的完整资料：图纸、预结算书、工程量清单、工程量计算书等。对于参照项目“指标基数“的选取，原则上以建筑面积为主，对于一些特殊的成本科目，比如基础、土方等，也可以把底层建筑面积作为指标。
　　（4）施工图设计阶段工程造价的控制
　　在施工图设计阶段，工程造价主要根据各成本控制参数（如每平米钢筋含量、每平米砼含量）进行控制。
　　施工图完成后，项目公司成本部在规定时间内完成施工图预算，如施工图预算未超出目标价，则按施工图实施；如施工图预算超出目标价，则由项目公司成本部、设计院分析超出原因。如属设计问题，由设计院修改；如属设计标准太高，则由项目公司调整标准，使施工图预算低于目标价。
　　
　　3、结语
　　成本领先是许多房地产开发企业工程造价控制的重要原则，而设计阶段作为工程造价控制的一个关键阶段，也是企业实现工程造价的控制目标，确保工程项目的经济效益一个重要阶段。只有重视设计阶段的工程造价控制，做好设计前的准备工作、选好设计单位、强化设计过程控制并尽可能减少设计变更，才能把工程造价的事前控制工作做到位，从而最终有效实现企业的经营目标。
　　
　　参考文献
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