随着城镇化进程的不断加快，城镇规模不断扩大，同时大量的农业人口进入城镇就业、生活，大量的农业用地也随着城市的扩张，转变为城市建设用地，特别是国家在保证农民耕地的前提下，加快城镇棚户区改造工程，还给予一定的政策。在这样的大环境下，房产行业也得到了飞速发展，做为房地产行业的一个分支，房产测绘也遇到了很好的发展机遇，与此同时，房地产测绘成果也得到了广泛的应用。在多种测绘成果的应用中本文特别论述的是关乎民生的商品房预测建筑面积和实测建筑面积成果应用及二者产生误差的原因，商品房预测建筑面积和实测建筑面积有误差时如何采取措施，避免用户与开发商之间的矛盾与纠纷。
《中国房地产业》期刊简介：《中国房地产业》杂志社(原名《中国房地信息》)杂志是由国家新闻出版总署批准，中华人民共和国住房部和城乡建设部主管，中国房地产业协会主办，主要面向、建筑、房地产开发、装饰装修、装饰设计、家居建材、城市环境规划、建筑院校、设计院等行业的房产建筑行业杂志。本刊是建设部权威期刊，已被《中国知识资源总库》，《中国学术期刊网》等网络媒体收录;国内统一刊号：11-5936/F，国际统一刊号：ISSN1002-8536。
一、 房产测绘的作用及成果应用
房产测绘由房地产主管部门下属房产测绘大队(事务所)从事，是房地产产权产籍管理的基础工作，与房地产权关系紧密相关。例如为房地产主管部门提供房产数据和房产图集以及数据库在内的测绘成果，以便更好地为房产产权、产籍管理、房地产利用开发、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据资料和住房制度改革服务。
1、房产测绘的成果
在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结等都列入房产测绘成果。
2、房产测绘成果的应用
⑴在法律方面的应用
房产测绘为房地产产权、产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。确认以后的房地产成果资料具有法律效率。
⑵在财经方面的应用
房产测绘的成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产抵押以及房地产保险服务，特别是房地产开发、房地产交易业务，广泛应用房地产测绘成果。
房地产测绘成果为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数据方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。当买卖双方以合同形式约定以产权登记面积作为销售面积且销售价格按单位面积售价来核定时，房地产面积就与房地产价格挂上了钩。准确而完整的房地产测绘成果是审查、确认房屋产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据。因此，房产测绘是房地产管理工作的重要基础。在测绘成果广泛应用中，测绘工作者如何将房屋预测建筑面积和实测建筑面积误差在测绘技术角度减小到最低程度，在技术角度避免用户与开发商之间的矛盾与纠纷。
二、分析商品房的预售面积与实测面积产生误差的原因
房屋预测面积是指在商品房预售中，由房地产开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划局建设规划许可证规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供图纸公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为开发部门预销售商品房使用。
房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和"五证"(土地使用权证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证)及房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测(用实地量距法)、绘图、计算而得出的商品房的建筑面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算和缴纳取暖费等的依据。
从理论方面讲，如果建筑商严格按图施工，施工中没有变更的情况下，房屋的预测建筑面积就是房屋的实测建筑面积。但实际上，开发部门遇到图纸设计不合理的地方等多种原因确实需要变更才能满足实际要求、建筑商在砌筑过程中有误差、测绘工作人员测绘数据的采集和计算有误等而产生一系列的误差，从而导致房屋的预测面积和实测面积有差异。
1、图纸变更。房屋预测面积主要是依据设计建筑施工图纸进行，对采集数据、确认共用部位面积、选择分摊办法等，没有直观的感受和认识。加上房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
2、技术水平。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从事测绘人员所学专业单一、素质参差不齐，对规范、政策、法规等理解的不透。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据有误，计算过程出现差错等原因都会造成实测建筑面积的不同。若预测和实测建设面积是由两家不同的测绘机构来完成，且两家测绘机构水平不同，二者产生的误差可能会增更大。
三、减小误差应采取的几点措施
1、加强预测建筑面积的准确性
(1)预测图纸资料的准确性。设计建施图纸是预测建筑面积的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，预测图纸资料应该是盖有设计单位的图章的全套设计施工蓝图，一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若附有建筑设计电子版更好;有些单位提供是没有经规划部门核准扩初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。 建筑平面图上尺寸标注是否清楚，若尺寸不清，无法进行平面图的绘制和预测面积的计算;检查设计单位提供的图纸上是否有水泵房、电梯间、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施，部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊;特别注意设计图上的文字注释。例如：是否有上盖、有维护结构、结构牢固的永久性建筑、层高是否够2.2m等等，另外，该公摊的部位必须使用与房产测量的有关性质的词语，不规范的词语，使用技术规定条款中不存在的名词，不好把握计算建筑面积，是套内还是公摊面积，实际中究竟如何定性，必须要有一个明确的说明，才能使预测面积准确。
(2)尺寸数据的采集。首先，在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，不同墙体的尺寸，偏轴尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸有一定的区别，计算房屋建筑面积时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸，需要经过细心的换算，才能计算出准确的预测面积;其次，对于有些边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图、详图尺寸为准，另外，通过查阅房屋开发商提供的电子版设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法;再次，要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，特别是坡面屋顶的阁楼层高度，只有层高超过2.2m(含)才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m 高度的准确位置。只有数据采集准确，才能使预测面积准确。
(3)认定共有面积及分摊原则。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级分摊或三级甚至更多级的分摊。在着手之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，分清哪些是供全楼共有的建筑面积，哪些是功能区共有建筑面积，哪些是层共有的建筑面积，决定其分摊层次和归属。只有将共有建筑面积认定清楚，才能使预测面积准确。
(4)预测建筑面积成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过计算，书写技术报告，再测绘小组工作人员互相检查验收后，确认无遗漏和差错，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。但一定要注明此预测建筑面积只能供开发部门作商品房预售使用，不能作为办理产权证依据。
2、加强实测建筑面积的准确性
(1)房产调查内容的准确性
房产调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层次、所在层数、建筑结构、建筑年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等情况，以及房屋权界线示意图。
(2)外业实测的准确性
建筑外围测量时，建筑首层外围尺寸必须测量完整，不同层的尺寸不能标在同一层图纸上;对于外围尺寸有变化的地方，比如有退层或悬挑的尺寸应注明;对于不足2.2米的部位，现场找出2.2米的位置，并测量其相邻墙体的关系;现场无法实测的数据，可抄录设计数据并注明数据来源。
建筑内部测量时，一定要字迹工整，图面清晰，适当加以文字说明，如:"所有阳台均封闭";"二层阳台两侧墙体为三七墙体，其余层阳台为二四墙体";"飘窗位置不足2.2米"等;现场测绘的所有横尺和所有纵尺必须必须对好，不能有误差。
(3)拍摄建筑物实景照片
由于房产测绘要求的数据较多，为防止遗漏，测绘完毕要拍摄建筑物四面八方的实景照片，有利于在计算面积和检查时备用，也有利于提高实测质量。
综上所述，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测面积，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;在实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。需要购房者交款的，这时购房者大多不愿再补交房款，甚至对开发部门、测绘机构、房地产行政主管部门产生不信任，常常引起争议和纠纷。因此，为了避免这些争议和纠纷首先，开发商在建筑商建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者;其次，测绘机构的测绘专业技术人员要不断提高素质，不断加强测绘机构间的交流和培训学习，保证测绘成果质量，维护国家和广大群众的利益。
