房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。房地产企业的资金管理对企业来说是非常重要的一部分，本文是一篇中文核心期刊投稿的论文范文，主要论述了房地产企业资金管理内部控制的问题。
摘要：房地产行业的主要特征是施工时间长、投入多，资金管理内部控制工作的难度很大，经常出现考核不完善、资金管理方式不科学、资金运营困境等问题。所以，房地产企业必须建立完善的资金内控体系，才能实现企业的健康可持续发展。
关键词：房地产,资金管理内部控制,问题,对策
房地产企业在发展中，除了会受到经济形势变化的影响，还会受到国家政治政策的影响，存在很大的不确定性。此外，房地产投入多、施工时间长、资金周转缓慢的特征也使投资风险大大提高。“慎拿地、调结构、保销售、去库存、控节奏、快周转”这一策略充分体现了资金管理在加强房地产企业投资风险、经营风险及筹资风险中的管理，只有防范与提高企业财务风险防控水平，才能促进房地产企业的健康可持续发展。
一、房地产企业资金管理内部控制存在的问题
(一)资金风险管控不到位
房地产企业内部控制工作的关键点应该是科学的资本结构和较高的偿债能力。《中国经济周刊》结合证监会分类中开发房地产企业的负债率结果显示，有近二分之一的房地产企业负债率已超过了70%。资产负债率的不断攀高，意味着房地产企业所面临的困境及风险也越高。很多企业在除去预收账款后，净资产负债率依然很高。
房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业的资产负债率通常很高，这便使得房地产企业的偿债能力培养观念很差，使得企业内的资本结构不够科学，投资风险也因此增大。
(二)资金营运不畅三项资产占比过高
房地产开发周期长，项目投入大，且70%的客户在购买商品房时选择按揭贷款的形式，使得三项资产(应收账款、预付账款和存货)占据了资产负债表的大部分。经调查，房地产企业应收账款平均周转率为3.8%，存货平均周转率为0.42%。通过这些数据可以知道，房地产企业的资金周转很慢，应收账款周转不会超过4次，小于社会的平均周转水平。这种现象的存在反映出债务人的偿债能力较差，使企业要临巨大的坏账损失风险。此外，公司在催收账款方面做到也不到位，使资产成了呆账甚至坏账，不利于资产的流动，对于公司的生产经营也有着非常恶劣的影响。存货周转速度慢，意味着企业的存货管理水平亟待提高，这样才能增强企业的短期偿债能力，避免资金的占用，提高企业的经济效益。
综上所述，只有保证资金流动的畅通性，及时收付，科学的占用才能促进资金管理内部控制水平的提高。
二、房地产企业资金管理内部控制改进建议
(一)资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、为有效使用资金打下良好基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划。资金预算计划由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成，资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，以便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。
(二)资金的风险管理
企业资金风险主要有使用风险、在途风险和有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化、专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。
(三)资金的监督管理
企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。
(四)引入预警模型管控资金风险
目前，房地产企业还未设立较为健全的财务风险预制机制，房地产企业一定要结合自身实际设立高效的预警机制，要在预测到风险后做好准备工作，以期将风险降到最小。
降低负债和资金占用成本。对于融资行为本身而言，财务要根据公司年度战略目标确定需求，根据需求确认融资渠道。要实现快速发展、规模发展，一是走合作开发，通过资金杠杆以少量资金撬动规模发展;二是要积极拓宽融资渠道，比如发行基金、信托等融资;三是在开发初期要考虑施工单位垫资开发的合作模式，降低公司负债。
提升资金使用效率和资金计划达成率。除了向外拓宽融资渠道，对内要提升资金使用效率。资金计划达成率高低取决于预算和计划精准度的问题，偏重于月度资金预算达成率。
分期开发策略滚动资金。必须实现当年回款覆盖当年投资的目标。所有项目，土地款和首期投入之后，要自给自足，不再新投入资金。房地产企业要加快项目周转，争取以项目留存资金为主，信贷资金为辅，发展新项目。
(五)调整信用政策，实现快周转，严控三项资产比重
资金调度不够合理会使企业的财务遇到困境，甚至发生资金冗余的问题。所以，企业必须保证资金的及时收付，减少资金的占用，促进企业资金的良性循环。 房地产企业应收账款及存货在企业的总资金中占有很大的比例。房地产企业一定要不断提高信用政策的科学性，这就需要企业安排专门人员负责历史数据的分析工作，并分析信用政策所带来的各种影响，这样才能制定出会给企业带来最大利润的信用期长度。
另一个重要原因是房地产开发周期过长，故应缩短项目周期，加速销售回款。财务规划应通过内部收益率、销售净利率、流动资产周转率、签约回款率、投资回报周期、资本回报率等财务指标去衡量、评价不同项目资金使用效率及项目效益的高低，从而促使项目实现快速周转。针对房地产企业预付账款过高的问题，应积极推行合作单位购买在售物业抵扣工程款项的销售模式来促进销售和指标的改善。
(六)企业高层管理者提高认识、更新思想
进行内部控制建设工作时，企业的领导在思想、认识方面必须保持一致。企业的领导人员必须意识到内部控制的重要作用，这样才能保证内部控制制度的有效性，提高内部控制工作的实效性。
(七)加强对内部控制有效性的监督
要想提高房地产企业内部控制的有效性，就一定要合理配置审计部门人员，以达到配置的科学性与工作的独立性。内部审计组织通常能够直接将报告递交给董事会、审计委员会或者是监事会，这样才能够不断健全和完善内部控制中的不足。进行内部控制有效性监督工作时，应把握好下述三点：第一，严格开展日常的监督检查工作，要将监督检查作为一项重要的日常工作，这样才能提高内部控制体系的有效性;第二，房地产企业必须严格开展专项监督检查工作。该项工作的主要内容是对质量安全、文明生产和财务审计工作进行监督检查，要将质量安全放在最重要的位置。房地产行业是非常特殊的。因此，出现质量安全事故时，会使项目遭受严重的经济损失、降低企业的社会声誉。而财务审计方面的监督检查也是房地产企业实施内部控制的必要手段。通过专项监督检查工作，房地产企业可以更好地实现对项目部或子公司的运行监督，控制各种风险的发生;第三，设立严格的问责制度。若在开展监督检查工作期间出现了不足和缺陷，就要及时纠正，还要向有关单位的负责人问责，防止企业内部官僚主义和“走过场”情况的发生，以提高内部控制机制的实效性。
三、结束语
总之，根据本文上述的几个关键点来对信用政策及周转情况进行调整后，房地产的应收账款、存货、预付账款就会大大减少。这会促进企业资金的顺利周转，为企业各方面的发展提供资金支持，有利于企业的健康可持续发展。
参考文献：
[1] 刘泽芬.房地产企业的资金管理模式与控制措施分析[J].经营管理者，2014(24).
[2] 安尼.试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2013(05).
[3] 李娜.房地产项目资金管理措施分析[J].经营管理者，2012(10).
经济学中文核心期刊推荐《财经问题研究》为大16开，128页，国际统一刊号ISSN1000-176X,国内统一CN21-1096/F,国内代号8-117，国际发行代号6213M，由大连市邮局、中国国际图书贸易总公司代理国内外公开发行发行。
