摘要：在我国国民经济的发展中，房地产行业发挥着重要的作用。房地产问题一直是人们关注的焦点之一，房产价格与人们的利益密切相关，本文结合多年的实践经验，全面分析探讨了房地产交易对房价的影响。
关键词：房地产交易,房价,影响,分析
一 、现阶段中国房地产交易的状况及存在的问题
我国房地产交易呈现出跨越式的发展是在2000以后，主要是因为市场需求的不断加大以及城市化进程的不断加快，给房地产交易市场提供了广阔的需求空间，房地产行业得到了很大的发展。随着国内房地产环境的不断完善,房地产交易事业迅速发展起来,很多人投入了房地产交易的大军中,根据相关的资料显示，2000年以后由需求拉动的中国房地产交易每年都在20%以上，随着炒房族的不断增多,国内房价在几年内不断地上升,我国房价98年以来一直处于上升趋势，尤其是2003年以后房地产价格上升趋势明显加快，到2009年为止中国房地产交易依然处于快速发展阶段。
目前我国房产交易主要存在的常见问题有：
第一，非法预售现象较为普遍，出于融资以缓解资金压力等原因，几乎绝大多数新开发楼盘销售都有“认购”或“认筹”的环节，这种非法预售的方式在我国特别是中小城市尤其普遍，不仅在一定程度上拉升了房价，还干扰和破坏了房地产市场的健康发展，引发不安定事件，危害购房群众利益和社会稳定。
第二，需求旺盛，消费者法律意识不足;开发企业以“低价”、“团购”等方式，在未取得合法销售条件的情况下以种种“口头承诺”诱使消费者进行“内部认购”或“认筹”，由于刚性需求和投资需求旺盛，消费者往往明知是非法销售仍然争相竞购，出现了“未挖坑就销售”和“手续尚未办齐房子已经卖完”等怪现象。以我市某项目为例，开发企业在尚未取得合法销售条件的情况下，即开始对外售房，我监管部门查处后，却引起了购房群众集体上访事件，原因是开发企业被查处后退还了已支付的购房“订金”，致使已付订金的购房者无法“提前”买到该项目房屋。
第三，随着我市城市化进程和房地产市场的快速发展，我们监管部门在实践工作中不断摸索总结经验，对房地产市场的监管政策和监管手段进行改进完善，如积极推行商品房买卖合同网上签订和备案制度，严格商品房预售许可管理，建立“房地产动态监控网络”，完善房地产市场信息系统建设，建立健全房地产企业信用档案系统等等，但在实际操作中，我们的监管工作仍然存在着更进一步完善的空间。
二、房地产交易对房价的影响分析
根据商品价值学说，商品住房的交易价格也是由房地产本身的价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，也包括土地上建筑物的价值。土地政策、建筑面积、社会经济水平、房屋成本造价、货币供给水平的原因也是房地产交易活动中造成房价波动的重要客观原因。这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点，影响其价格的因素也纷繁复杂，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下五个房地产交易中涉及的变量作为解释变量代表上述影响因素：
(一)人均可支配收入。可支配收入代表地区群众的经济实力，人均可支配收入越多，进行房地产交易的动机和次数就更加活跃，理论上该变量和房价存在正相关性。
(二)竣工房屋造价。房屋的造价是由工程预算造价和土地价格再加上其他房地产交易中的经营销售成本等的总和构成的，竣工房屋的造价直接影响了商品住房的成本，成本的变化直接影响了房地产交易市场的活跃程度。
(三)土地购置费。随着开发的房地产的不断增加，土地越来越稀缺，这就造成房地产行业土地购置费不断上涨的势头，土地购置费在相当大的程度上影响了商品房的售价，售价的变化也直接对房地产交易行业，进而对房价有着明显的正相关性作用。
(四)商品住宅施工面积。建筑面积的大小影响房地产行业的供给量，另外，从目前房地产交易的现状来看，大多采用预售方式进行交易，所以从理论上讲，施工面积越大，商品房供给量越大，房产交易就会更加频繁，二者呈反比例关系。
(五)名义货币供给量。从货币学的角度来分析，房价水平与货币供给量是正相关关系，房地产交易作为一种市场活动，明显受到币值的影响。
三、改善房产交易来稳定房价的对策建议
基于以上计量经济模型分析结果，从房地产交易处发，对于稳定国内房价，我提出个人的一些意见：
(一)上调存款准备金率、存贷款利率、紧缩房地产开发信贷等政策，减少货币供给量，减少大量热钱投入房地产交易领域。另外在购房支出中，有很大一部分来自银行贷款，通过严格控制房地产信用抵押贷款影响消费者的支付能力，从而减少住房需求量降低房价。
(二)提高土地利用效率,在一定的地段限制豪宅的建设。由于土地的稀缺性,现如今土地的购置费越来越高,所以房屋竣工造价中,土地购置成本占了很大的比例.为了减少对土地的浪费,在不能改变商品房投资量的情况下，保证每个楼盘的小型住户的比例节约住宅的土地用地，减少一些富豪的奢侈购买行为，限制建设豪宅,给一些普通用户提供更多的交易选择空间。
(三)加快城市化建设,充分利用城镇土地资源,缓解大城市土地资源供应压力。一方面大量的农民进城会造成会造成城市的拥挤和住房紧张的压力,是住房供不应求,另一方面,我国国土辽阔,农村土地占大多数,因此通过大力发展农村城市化建设,缩短城乡差距们可以有效缓解土地供应紧张局面,也可以减缓大量农村人口涌入城市,合理利用土地资源,从而大大降低房屋成本。
(四)房地产交易要解决好金融市场问题。 房地产市场要想长足发展，离不开金融市场。房地产市场急需资金，而它巨大的来源就是金融市场，从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是近乎疯狂。房地产的投资回报率很高，于是银行也把住房贷款当成了新的业务增长点，但是现实中就存在了严重的信息不对称，银行或是低估了风险，或是只为了业务增长，总之银行把大量的贷款投向了房地产，开发商们大肆借贷，导致房地产虚假繁荣。我国的房地产金融市场发育程度较低，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全。房地产融资多元化势在必行。借鉴西方的信托制度很有必要，大力发展房地产信托。这样可以形成地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三足鼎立的局面。为房地产基金做好安排。房地产金融市场的制度建设需要做好打持久战的准备，控制信贷准入、加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度;拓宽融资渠道，尽最大努力防范房地产泡沫的爆破。
四、结束语
随着市场经济的进一步发展，房价一直处于上升的趋势，甚至感觉出现了失控的状态，房价问题成为人们最关心的问题之一。我们对房地产交易过程中出现的各种问题一定要进行理智的对待，规范房地产交易，并且从政策、经济、行政多个方面对房地产交易行为进行约束。这才是从房地产交易的角度出发，为稳定房价、维护社会稳定和房地产行业健康发展需要进行的相关改进对策。
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