加强投资控制 提高房地产投资效益

所属栏目:房地产论文 发布日期:2012-12-13 09:40 热度:

  中国加入WTO后,全国的建筑市场和房地产市场得到了不断完善和规范有序的发展。如何抓住机遇,迎接新的挑战;如何持续地提高房地产的经济效益,提高市场的竞争力;如何降低房地产的开发成本,最大限度地发挥投资效益等等。这是房产商们关心的焦点。本文结合我国建筑市场和房地产市场的现状,从加强投资控制的角度,探索房产商如何提高房地产投资效益。

  投资控制的措施与方法主要有以下重点:

  一、吸引造价专业的精英人才

  市场的竞争,其结果是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资,提高投资效益,首先要吸引优秀的专业人才。如:造价工程师、房地产估价师、监理工程师、建造师等。

  二、建设项目全过程投资控制

  1.从项目的可行性研究开始,就要重视投资控制工作。一般来说,项目可行性、扩初及前期方案的设计阶段对整个建设项目总投资的有着至关重要的作用。只有合格地通过了可行性研究的项目,才能进行开发。

  2.设计选型、优化设计

  有关资料介绍,设计方案的优劣对工程造价的影响度占75%。房产商勿要单纯地从节约设计费用考虑,应纵观全局从长远利益出发,择优选用信誉好、资质高的设计院。同时,房产商应严格要求设计方,将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。如能按此思路操作,工程成本必定会有较大幅度地降低。

  3.工程招投标或委托施工发包代理

  通过工程招标(一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式),确定合理的合同价(工程造价)。房产商应优先考虑签约固定总价合同(闭口合同),要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方(承包商)。在保证质量、工期的前提下争取降低中标价,应在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后,再最终确定中标单位。

  4.严格把好签约工程合同关

  工程合同的条款格式须规范,文字严谨、精练。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明,且尽可能保存过程中相关资料。万一合同实施过程中有变更的话,则可以根据原合同精神尽可能保持与原合同一致。

  5.委托施工监理

  不要过于计较监理费。一个项目有无监理,或监理质量的优劣,其效果明显不一样,最终都会影响到项目的工程投资。为确保项目的质量、工期如期完成,顺利地通过竣工验收交户使用,房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。

  6.委托中介机构进行全过程造价控制

  工程造价咨询事务所集造价专业人才、价格信息、造价政策等综合优势于一体。现在越来越多的房产商会采用全过程造价控制的方式,对整个工程进行成本控制,从时间跨度上看不仅是施工过程这一阶段,而是从拿地开始、到设计、施工包括竣工交付使用。因为范围更广、时间跨度更长,这就对造价咨询中介机构与房产商本身提出了更高的要求。

  7.监控设计变更费用

  一般情况下,从工程开工至竣工,或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下二种情况:一是因业主要求或其它非设计方原因造成的设计变更,根据合同的性质,其发生的费用应由业主承担;二是由于设计方未吃透业主的意图,或未完全按业主的意愿进行设计,或设计工作有误等。这就需要甲方在认可设计变更时,对变更原因进行分析,引起设计院的重视。

  8.监控技术核定单和经济签证费用

  设计变更通知由设计院发出,而技术核定单则由施工方经办,报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑,首先定性分析,该核定单费用由谁承担。其次,定量分析审核其合理性。

  9.工程预(结)算的控制

  编制审核工程预(结)算,应按现行规定,结合工程合同、项目招投标的精神。要求工程量计算准确,选套定额子目及取费标准正确,主材补差等无误。二者在操作方法和思路上基本相同。这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力。

  10.监控备料款及工程进度款

  合同签约后,需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量(施工产值)的25%~30%计算(注:安装工程一般为10%~15%),房产商应在合同中注明尽量降低备料款的比例。

  11.备料款的扣回

  备料款起扣点可按公式进行:T=P-M/N

  T:起扣点,即备料款开始扣回时的累计完成工作量;

  M:预付款的数额;

  N:主要材料所占比重;

  P:承包合同价。

  为简化计算,一般工程进度达50%~60%时,开始按合同约定的一定比例逐月抵扣备料款,至竣工前全部扣完备料款。

  12.高度重视反索赔

  鉴于我国的法制已逐步完善,房产商首先应合同中明确和引用反索赔的概念。如属监理方未能尽责,造成工程质量事故或因此增加费用及延长工期,推迟供货或供货质量不符合合同约定的要求,致使质量、工期受到影响等,业主都可以进行反索赔。这时需要甲方认清、明确责任单位,真正做到,谁的原因,谁来负责。

  13.竣工总决算

  竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。

  三、同步关心工程质量、进度及安全

  质量、进度、安全与工程成本有着密切相关的联系。如发生质量或安全事故,或进度不畅,工期延误,势必影响到总工期及竣工验收。工期延长,就会导致成本上升,影响到投资效益。房产商须合同注明质量、安全等有关要求,以及相应的奖罚约定。

  四、规范管理、规范操作

  1.建立完善企业内部有关规章制度

  要打破思想误区,勿要认为投资控制仅是造价专业人员的责任。应该上至总经理(董事长),下至造价专业人员,各个层次、各个部门(工程部、财务部、材料部、办公室等)需共同把关。要建立部门之间、上下之间的相互制约的制度,各司其职,职责分明,全方位地进行投资控制工作。加强投资控制、降低工程成本、提高经济效益是企业的大事,理应全体员工共同关心。

  2.要求技术与经济相结合

  从设计、监理到业主施工管理,都应高度重视技术与经济相结合。如只讲究工程质量,欠考虑经济因素,其结果不利于整体投资控制。造价专业人员进行投资控制时,应密切同施工、监理、设计等技术人员的横向和纵向联系,防止技术与经济相脱离。

  3.建立项目的有关外延制度

  通过建立项目的有关外延制度,以制度化的形式,明确设计、监理、审价、施工、业主各方的投资控制职责。明确协调及联系(横向和纵向)方式,建立申报(承包商)、审核(监理、审价、业主)、信息反馈等操作流程,要求各方严格按流程规范操作。只要参与建设的各方能做到精诚合作,项目的投资控制一定能够达到预期效果。要想最大限度地发挥投资效益,房产商必须要重视和加强投资控制工作。

文章标题:加强投资控制 提高房地产投资效益

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