摘要：近年来，随着经济水平的不断发展，我国正处于城市化进程的加速时期。房地产开发业已经深入到各个城市地区，城市土地利用率高涨。但随着城市的发展也出现了一些问题，比如城市生态环境恶化、基础设施功能定位落后、城市金融风险增大等问题，房地产开发给城市带来便利的同时也严重影响了城市的可持续发展能力。本文就房地产开发中出现的问题进行探讨，探索适合城市可持续发展的地产开发途径，并为城市化进程中的房地产开发提供理论依据，以保证城市人民生活环境得到保护和改善，实现房地产业的可持续发展。
关键词：房地产开发,城市可持续发展,途径
房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，会在很大程度上带动其他相关产业的发展。据统计，我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.479亿元。因此，房地产业的开发对城市的可持续发展起到至关重要的作用。
1.房地产开发与城市可持续发展的涵义及定性
房地产开放的可持续发展, 就是既要满足当代人对房地产的各种需求, 又要合理利用土地资源,保护生态环境, 为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。因此，房地产开展的可持续发展具有重要的意义。城市的可持续发展是指正确处理好人与人、社会、自然的关系，从而实现城市经济快速发展、社会文明相互进步。
在生态环境愈来愈恶化的当今，面对环境和资源利用等问题，可持续发展是目前在全世界达成共识的发展观，倡导发展应该满足当代人需求，不损害下一代人的满足需求的能力，维系人际和社会公平。目前，房地产开发的现状严重影响了城市的可持续发展进程，需要指建立长期有效的可持续发展机制导城市房地产开发，不断维护和改善城市居民的生活环境，合理利用资源，保障城市的健康发展。
2.房地产过度无序开发与城市可持续发展的矛盾
城市可持续发展与房地产开发互相制约，互相促进。房地产开发给城市可持续发展带来的问题地产开发一方面可以促进城市经济的快速发展，另一方面由于土地的无节制的开发给城市带来的负面影响是十分巨大的，其影响主要有：
2.1.房地产市场缺乏有效监控政策造成供需结构矛盾
国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，房地产开发出现了挤占农业用地的现象，导致了土地资源浪费。房地产开发企业为了得到超高利润，致力于高档商品房的开发，结果形成市场供给结构中大面积、高档豪华房地产比重大，低价位、小户型、经济房的开发量又明显不够。普通大众需求旺盛的产品是价格实惠，经济适用的地产住房。损害了城市的可持续发展能力。
2.2 房地产无序开发破坏城市生态环境.带来巨大危害
随着城市化进程的加快发展及城市规模的不断扩大，大量人口不断向城市汇集，带来了噪音和水资源的污染、空气质量下降、绿化面积降低等问题，房地产开发企业仅注重短期效益，形成了建筑密度大、容积率高，绿化率低，楼间距小，严重损害了城市的生态环境，严重制约了城市的可持续发展的能力的提高：城市绿地面积和湖泊面积不断减少，丧失调蓄功能;环境污染表现在热岛效应、水体污染、大气污染、固体废物污染、噪声污染等方面。环境的优劣直接影响其生存和发展。对于城市发展过程中，城市中心生态环境恶化，追求环境质量的居住者，逐渐向郊区转移，是导致逆城市化发展的主要动因，逐渐导致城市空心化，严重影响了城市的可持续发展的能力。
2.3 房地产开发背后的金融风险
银行信贷是我国房地产开发项目主要资金来源，据估计二成的建设资金来自于从银行贷款，房地产企业自筹资金中至少有一成是来自个人按揭贷款，建筑公司要垫付建筑安装费的三成至四成的资金，这些资金大多是从银行贷款，这样计算房地产开发资金中至少有六成是间接来源于银行信贷。房地产市场的迅速提高，远高于城市居民人均收入增长水平，按照这种趋势发展下去，将会出现土地粗放利用、房价收入比提高、房地产空置率不断在增长等等问题，一旦房地产业出现风险，进而会危及到整个银行体系的安全性;这将是城市经济可持续发展能力的重大隐患。
2.4.对城市历史文化保护重视不够
在城市的旧城改造过程中，要进行大量拆迁安置、提升城市形象、结构功能重新定位等问题，地方政府、开发商等只注重短期利益的最优化，不注重城市的长远发展前景和整体功能的提升。在城市房地产建设中，出现一些建筑缺少规划、不重视传统建筑文化的传承、基础设施功能滞后、不注重历史古迹的保护、重复建设等现象。
3. 房地产开发促进城市可持续发展的措施
保持城市人口、资源、环境和生态协调发展，而且要随着城市的发展和城市生产力水平的提高，使城市环境和生态愈来愈符合人类生存和发展的需要，就是城市可持续发展的内容。其中主要是城市与所在地区或城市环境协调发展问题、城市人工生态动态平衡问题、房地产开发与生态保护的问题。
3.1 注意处理好城市化中人与土地的关系
城市化过程就是农村人口变为城市人口的过程，为了满足农村人口变为城市人口过程的需要，必须伴随农业用地变为城市用的过程。大量的人口进入城市，不仅需要有一定数量的住房，而且也需要有一定的生产和工作空间，从而要求把农业用地转变为城市用地规模，集约利用土地。随着城市的发展，地资源短缺、地价上升、土地成本增大，城市功能的完善，人口向城市集聚。随着城市的不断聚集，单位建筑密度提高，建筑层数增加。城市过度聚集，必然导致“城市病”出现，就必须以可持续发展思想为指导正确处理二者关系，实现土地利用的社会效益的最大化。
3.2 注意保持城市生态环境的动态平衡。
现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、社会、经济、科学、文化的空间地域大系统。城市是由人的社会经济活动与周围生态环境各因子交织而形成的复合系统。城市生态经济环境系统是一个自然、经济和社会的复合人工生态环境，它具有自己明显的特征：第一，城市是一个以人为主体的生态系统。人们通过自己的经济活动，创造出适合于自身需要的特殊的经济、社会的人工生态环境，并且根据自己的意图来改变城市的面貌，既可以使城市系统维持动态平衡，也可以破坏城市系统的动态平衡。第二，城市是一个开放式的不完全系统。城市为了保证人的基本生存和生产发展的需要，必须从城市生态经济系统以外输入大量的生产资料和生产资料;从城市生态系统以内输出废弃物，采取各种环保措施对其中的有机体加以分解和排放到城市生态经济系统之外。所以对城市周围的其他生态系统也就有很大的依赖。为此在房地产开发建设中，要十分重视发展城市的绿化，积极营造环城林带，建立森林公园、自然保护区等城市公共绿地，保护城市生态，提高环境质量，保持城市生态经济平衡，努力扩大城市绿化覆盖率。
3.3 追求城市自然资源永续利用
房地产业可持续发展，必须把房地产开发建设控制在人口密度、资源潜力、环境容量和生态承受力允许的限度内。科学地确定建筑密度及建筑物的高度，实行合理的功能分区。根据各地的特点，尽量建造高人口密集和低建筑密度的现代住宅群，形成整体复合式居住小区，提高配套设施的利用效率，大力减少环保资源的耗损..
4.房地产开发促进城市可持续发展的途径
城市可持续发展与房地产开发互相制约，互相促进。目前，房地产开发现状严重影响了城市可持续发展的进程，需要以可持续发展思想指导城市房地产开发，保障城市健康发展。
4.1 城市土地集约利用与城市可持续发展
土地是一种稀缺性资源，随着城市规模的不断扩大，城市建设用地的需求也越来越多，市中心地价过高，导致城市居住与工作地点的向城郊转移，服务业也随人口迁移而转向郊区，导致城市空心化。因此要科学处理好房地产建设用地和市政公共用地、交通用地、绿地间的关系，构建好房地产用地系统本身在住宅，商业、商务、工业厂房用地等的结构，以实现土地利用中房地产开发与城市土地利用的双向良性循环互动，促进城市可持续发展。房地产开发在节约用地的同时，应该注重以生态环境平衡为前提，促进城市生态环境建设，良好的城市环境能够进一步提高城市房地产价值和房地产业的发展空间，从而形成房地产开发与城市持续发展的良性互动。
4.2 房地产开发与城市产业协调发展
房地产开发应分析城市产业发展的规律和城市布局规律，针对产业发展的动向开发促进产业发展需要的房地产类型，实现房地产需求与供给的平衡，减少房地产盲目开发导致的空置率，甚至烂尾楼的出现。城市产业协调发展是城市经济活动健康运行的重要特征，也是城市经济持续稳定增长的重要保证，房地产开发为城市经济活动提供空间支持，符合产业发展规律的房地产开发必将推动城市产业的健康发展。
4.3 房地产开发与金融安全
房地产是资金密集型产业，由于其投资大、开发周期长、价值量大等特点导致房地产开发的各个环节对于银行信贷的依赖十分明显。开发所需大量资金来自商业银行贷款，实际上是商业贷款的积压，开发商无力偿还贷款，危及金融系统的安全，进而损害城市可持续发展能力。如果房地产价格过高，超过了需求者的支付能力，将导致居民实际生活水平的下降，如果房地产价格的继续走高，将会催生房地产投机，为产生泡沫留下隐患。目前，房地产金融市场的融资渠道狭窄，导致了企业融资大部分来源于银行信贷，这样导致的结果就是如果房地产市场的不景气带来的金融风险对于城市经济可持续发展带来的负面影响。
5. 结语
城市的可持续发展是时代的必然选择，在城市化进程中完善地产开发机制，增强其社会效益是城市可持续发展的重要途径和基本保障。因此必须加强房产开发过程中的管理，以便使城市可持续发展的目标能够顺利实现。
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